RumusHitung.Com

Rumus Perhitungan PBB – Bagi anda yang sudah mempunyai bangunan entah itu rumah tinggal, ruko, toko, kos-kosan dan lain-lain wajib dikenakan Pajak Bumi Bangunan (PBB). Setiap tahun anda wajib membaya sekian persen dari yang kena  pajak dari bangunan anda. Bagaima sebernarnya Rumus Perhitungan PBB sehingga bisa ketemu nilai yang tiap anda bayar? Berikut ini sedikit uraian tentang rumus perhitungan PBB.

Sebelum kerumus perhitungan PBB, kita wajib tahu dulu hal-hal berikut

 Berapa Tarif perhitungan PBB?

Tarif pajak 0,5% dan jenis tarif perhitungan PBB ini disebut sebagai Tarif tunggal yang berlaku terhadap obyek pajak jenis apapun di seluruh wilayah Indonesia. Tidak seperti PPh yang menggunakan tarif progresif.

 Apa Dasar Perhitungan PBB?

• Adalah Nilai  Jual Objek Pajak (NJOP)
  Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau niali perolehan baru atau nilai objek pajak pengganti.
• Besarnya Nilai Jual Objek Pajak ditetapkan oleh Menteri Keuangan setiap 3 tahun sekali, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun dengan perkembangan daerahnya.
• Dasar perhitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100% dari Nilai Jual Kena Pajak.
• Besarnya persentase Nilai jual Kena Pajak ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.

 Penentuan NJOP untuk Perhitungan PBB

Di dalam penentuan NJOP PBB  3 metode penilaian atau pendekatan penilaian yang digunakan untuk perhitungan PBB, antara lain :

1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
2. Pendekatan Biaya (Cos Approach)
3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Untuk Cara Penilaian menggunakan 2 cara,yakni :

1. Penilaian Massal (Mass Appraisal)
2. Penilaian Individual (Individual Appraisal)

Penentuan NJKP untuk Perhitungan PBB

Dasar Perhitungan yang digunakan untuk menghitung pajak terhutang adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) ditetapkan serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100% dari Nilai Jual Kena Pajak . Besarnya persentase NJKP yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.

 Berdasar PP No. 74 tahun 1998 ketentuan mengenai NJKP untuk perhitungan PBB atau Pajak Bumi dan Bangunan ditetapkan sebesar 20% atau 40% dari Nilai Jual Objek Pajak.

 Ketentuan Perhitungan PBB ini berdasarkan PP 74 tahun 1998 :

 NJKP pada umumnya ditetapkan 20% dari Nilai jual obyek pajak, kecuali untuk obyek-obyek di bawah ini ditetapkan sebesar 40% dari Nilai Jual Objek Pajak antar lain contohnya

• Perumahan dengan NJOP sama atau lebih besar dari Rp. 1 Milyar, kecuali yang dimiliki atau dikuasai oleh PNS, ABRI, dan para pensiunan termasuk janda dan duda.
• Perkebunan dengan luas sama atau lebih besar dari 25 hektar yang dimiliki, dikuasai, atau dikelola oleh Badan Usaha Milik Negara, Badan Usaha Swasta
• Perhutanan termasuk areal blok tebangan dalam rangka penyelenggaraan kegiatan pemegang Hak Penguasaan hutan, pemegang Hak pemungutan Hasil Hutan dan pemegang izin pemanfaatan kayu.

 PP No. 46 tahun 2000 memperbarui PP 74 tahun 1998

 Besarya NJKP sebagai dasar perhitungan kena pajak yang terhutang sebagaimana dimaksud dalam pasal 6 ayat (3) Undang-undang Nomor 12 tahun 1994 ditetapkan untuk :

1. Obyek Pajak Perkebunan sebesar 40% dari Nilai Jual Ojek pajak.
2. Objek Pajak kehutanan sebesar 40% dari Nilai Jual Objek pajak
3. Objek Pajak pertambangan sebesar 20% (dua puluh persen) dari Nilai Jual Objek pajak.
4. Objek pajak lainnya :
   – Sebesar 40% dari Nilai Jual Objek Pajak apabila nilai jual Objek pajaknya Rp. 1.000.000.000,- (satu Milyar) atau lebih.
   – Sebesar 20%  dari Nilai Jual Objek Pajak apabila nilai jual Objek pajaknya kurang dari Rp. 1.000.000.000,-

 PP 25 Tahun 2002 Memperbarui PP 46 tahun 2000 . berisi ketentuan sebagai berikut :

• Obyek Pajak Perkebunan, kehutanan dan pertambangan sebesar 40% dari Nilai Jual Ojek pajak.
• Obyek Pajak lainnya :
  – Sebesar 40% dari Nilai Jual Objek Pajak apabila NJOP nya Rp. 1.000.000.000,- (satu Milyar) atau lebih.
  – Sebesar 20%  dari Nilai Jual Objek Pajak apabila NJOP nya kurang dari Rp. 1.000.000.000,-

 Cara Perhitungan PBB

Pokok-pokok yang harus diketahui untuk perhitungan PBB sebagai berikut

1. Nilai jual Kena Pajak (NJKP) yakni 20% atau 40% dari NJOP
2. Tarif Tunggal : 0,5%
3. NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak) yakni ditetapkan secara regional paling tinggi sebesar Rp. 12.000.000,-

Sehingga sesuai Pasal 7 Undang-Undang No. 12 tahun 1985 rumus perhitungan PBB

 Pajak Bumi Bangunan Terhutang = Tarif Pajak x Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

 Sebelum dikalikan dengan Tarif NJOP harus dikurangkan dengan NJOPTKP. Ketentuan menyangkut NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Paja adalah sebagai berikut :

 NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak) ditetapkan secara regional sebesar Rp. 12.000.000,- yang diberikan dengan ketentuan :

• Untuk setiap wajib pajak hanya diberikan satu NJOPTKP terhadap satu objek yang dimiliki atau disewa/atau dipakai.
• Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan
• Jika wajib pajak memiliki beberapa objek pajak yang diberikan NJOPTKP hanya salaah satu objek yang memiliki nialai jual objek pajak terttinggi.

 Jadi kesimpulannya Rumus Perhitungan PBB

PBB Terhutang = Tarif x NJKP

                          = 0,5% x 20% atau 40% x NJOP, sehingga dari rumus asal ini dapat  dijabarkan menjadi :

                          = 0,5% x 20% x (NJOP – NJOPTKP)

                          = 0,5% x 20% x  NJOP

                          = 0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP)

                          = 0,5% x 40% x  NJOP

 Catatan  :

NJOP=  NJOP Bumi + NJOP Bangunan
NJOPTKP = ditetapkan secara regional paling tinggi Rp. 12.000.000,-

 Contoh Soal Perhitungan PBB

PBB atas Rumah Mewah

1. Luas tanah                   = 850 m², kelas 045
2. Bangunan rumah         = 250 m², kelas 010
3. Taman                         = 150 m², kelas 030
4. Kolam renang              = 250 m², kelas 020
5. Pagar mewah               = 180 m², kelas 020